Cláusula de dispensa do reconhecimento de assinaturas no CPCV de imóveis

Cláusula de dispensa do reconhecimento de assinaturas no CPCV de imóveis: é válida?

No mercado imobiliário português, é frequente encontrar contratos-promessa de compra e venda (CPCV) que incluem uma cláusula através da qual as partes declaram prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas e renunciam a invocar a nulidade do contrato por falta dessa formalidade.

À primeira vista, esta solução parece apenas simplificar o processo, reduzir custos e acelerar a celebração do negócio. Contudo, do ponto de vista jurídico e da gestão do risco, esta prática pode ter consequências significativas.

A jurisprudência dos tribunais superiores continua a afirmar que esta cláusula não afasta as formalidades legalmente exigidas e é, em regra, nula, por contrariar normas de ordem pública destinadas a proteger os intervenientes no negócio.

O que exige a lei para um CPCV de imóvel?

Nos termos do artigo 410.º, n.º 3 do Código Civil, quando o contrato-promessa tem por objeto a transmissão de edifícios ou frações autónomas, o legislador impõe determinadas formalidades destinadas a proteger os intervenientes no negócio, especialmente o comprador.

Na letra da lei, em regra, o CPCV deve reunir 3 (três) requisitos essenciais:

  • ser celebrado por escrito;
  • conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes;
  • incluir a certificação da existência da licença de utilização ou de construção, quando legalmente exigível.

Ora, estas exigências não constituem meros formalismos burocráticos; correspondem, sim, a mecanismos de proteção jurídica destinados a conferir maior segurança ao negócio e a reduzir o risco de fraude, erro ou litígio.

O que é o reconhecimento presencial das assinaturas e para que serve?

O reconhecimento presencial de assinaturas é um ato de certificação formal que garante validade formal e a segurança jurídica do documento a cuja assinatura é aposta. Ou seja, confirma que uma determinada pessoa assinou o documento na presença de uma autoridade competente, podendo ser feito perante Notário, Advogado ou Solicitador.

Deste modo, o reconhecimento presencial desempenha uma função relevante na prevenção do risco jurídico. Esta intervenção procura reduzir significativamente o risco de:

  • falsificação de assinaturas;
  • impugnação futura da autoria do documento;
  • alegações de desconhecimento do contrato;
  • litígios quanto à validade do contrato.

A cláusula de dispensa do reconhecimento de assinaturas é válida?

Em grande parte das minutas utilizadas na mediação imobiliária surge uma cláusula dizendo que “as partes prescindem do reconhecimento presencial das assinaturas previsto na lei comprometendo-se igualmente a não invocar qualquer nulidade decorrente da falta dessa formalidade.”

Embora aparentemente consensual, a verdade é que segundo o entendimento dos Tribunais portugueses, tal cláusula é, em regra, nula porque pretende afastar uma norma imperativa criada para proteção das partes no negócio.

Ora, de forma breve, os tribunais têm entendido que as partes não podem transformar em facultativa uma formalidade que a lei considera obrigatória, pelo que a renúncia antecipada ao direito de invocar essa nulidade é igualmente inválida. É o mesmo que dizer que a proteção conferida pela lei prevalece sobre a vontade contratual das partes.

O que acontece se o CPCV não tiver reconhecimento presencial?

A falta desta formalidade pode determinar a nulidade do contrato-promessa.

Contudo, trata-se de uma nulidade com características especiais – frequentemente designada pela doutrina e jurisprudência como nulidade “atípica” ou “mista”.

Na prática, significa que a nulidade pode ser invocada a todo o tempo, mas, via de regra, beneficia o promitente-comprador, pois o promitente-vendedor não pode normalmente aproveitar-se dessa invalidade para fugir às suas obrigações.

No entanto, o comprador pode igualmente perder essa proteção, já que a lei prevê uma exceção de aplicação muito restrita: os tribunais admitem que o comprador possa ficar impedido de invocar a nulidade quando exista abuso do direito. Contudo, essa conclusão exige muito mais do que a mera assinatura da cláusula de dispensa, exigindo prova concreta da criação de uma legítima situação de confiança na contraparte.

Quais são os principais riscos?

Para o comprador:

Do ponto de vista da prevenção do risco, o comprador continua a ser quem mais deve preocupar-se com estas cláusulas. Entre os principais riscos encontram-se:

  • Insegurança quanto ao investimento realizado: se o contrato vier a ser considerado nulo, poderão surgir litígios prolongados para recuperação das quantias entregues;
  • Dificuldades na execução específica: um CPCV formalmente inválido poderá impedir que o comprador obtenha judicialmente uma sentença que substitua a escritura definitiva;
  • Maior facilidade de impugnação: sem reconhecimento presencial torna-se mais simples alegar a falsificação de assinatura, a inexistência de consentimento e/ou o desconhecimento do conteúdo contratual.

Para o vendedor:

Embora frequentemente menos valorizados, os riscos para o vendedor também são relevantes. Caso o contrato seja declarado nulo:

  • poderá ter de restituir o sinal recebido;
  • perda da estabilidade contratual;
  • ficará sujeito a litígios que poderiam ter sido evitados através do cumprimento das formalidades legais.

Para as mediadoras imobiliárias:

As empresas de mediação imobiliária assumem frequentemente um papel ativo na preparação das minutas de CPCV, pois quando utilizam modelos contendo cláusulas juridicamente inválidas, aumentam significativamente o risco de responsabilidade. Além das consequências jurídicas, podem igualmente surgir impactos reputacionais importantes:

  • avaliações negativas;
  • perda de confiança dos clientes;
  • litígios relacionados com informação insuficiente ou cláusulas inadequadas.

Num contexto em que a reputação digital influencia diretamente a captação de clientes, a prevenção destes riscos assume importância crescente.

Conclusão:

Independentemente da urgência do negócio, existem algumas medidas simples que aumentam significativamente a segurança jurídica do CPCV, sendo necessário adotar boas práticas para reduzir o risco jurídico.

O reconhecimento presencial das assinaturas no contrato-promessa de compra e venda não constitui um formalismo dispensável. É uma garantia legal destinada a reforçar a segurança do negócio imobiliário e a proteger as partes.

Para compradores, vendedores e mediadoras imobiliárias, a melhor estratégia continua a ser a prevenção:

  • cumprir rigorosamente as formalidades legais;
  • garantir a redação de contratos por profissionais jurídicos;
  • procurar aconselhamento em due diligence;
  • assegurar uma revisão prévia do contrato antes da assinatura.

Um CPCV corretamente elaborado representa não apenas maior conformidade legal, mas também uma redução significativa do risco de litígios e uma proteção mais eficaz do investimento imobiliário.

Considerações Finais
Este artigo fornece uma visão geral sobre o tema. O seu caráter é meramente informativo, pelo que é importante lembrar que cada caso é único e este conteúdo não pode ser considerado como prestação de serviços ou aconselhamento jurídicos, de qualquer natureza. Este artigo é, por natureza, genérico, abstrato e não é diretamente aplicável a qualquer caso concreto, pelo que não dispensa a consulta de um profissional devidamente habilitado, não devendo o Leitor atuar ou deixar de atuar por referência ao seu teor. Para uma análise mais aprofundada e adequada ao seu caso específico, poderá contactar um dos nossos Advogados.

Sofia Garrido 
Advogada na CBA Legal Advisors