Comunicação de Oposição à Renovação de Arrendamento: o Acórdão n.º 47/2025 do Tribunal Constitucional e Implicações Práticas
O Tribunal Constitucional veio a terreiro, no seu Acórdão n.º 47/2025, esclarecer um ponto sensível no âmbito do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Em suma, o Acórdão considerou que a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento, por parte do senhorio, não necessita ser dirigida à pessoa que viva em união de facto com o arrendatário, desde que esta não tenha outorgado o contrato.
Aliás, em termos mais rigorosos, cita-se aquele Tribunal decidiu:
Não julgar inconstitucional a norma contida no artigo 12.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, de 27.02, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, na redação da Lei n.º 43/2017, de 14.06, interpretado no sentido de que a comunicação do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento não tem de ser dirigida à pessoa que viva em união de facto com o arrendatário e que não tenha outorgado o contrato.
Fundamentação e Equilíbrio entre Direitos
O Tribunal Constitucional pronunciou-se no sentido de que a Constituição não impõe uma equiparação plena entre os efeitos jurídicos do casamento e os da união de facto.
Enquanto o casamento exige registo público – sendo o estado civil um elemento essencial para a celebração e a formalização dos contratos de arrendamento – a união de facto não dispensa o mesmo rigor documental.
Ademais, equiparar ambas as situações implicaria uma diligência excessivamente onerosa para o senhorio, que teria de verificar a existência e os elementos identificativos da união de facto.
Esta interpretação, embora tenha sido objeto de voto vencido, foi considerada constitucionalmente conforme, ao não violar os princípios da igualdade nem da segurança jurídica. Assim, o acórdão proporciona maior clareza nas relações contratuais, permitindo ao senhorio comunicar a oposição à renovação sem a necessidade de notificar o parceiro em união de facto, o que facilita a gestão dos contratos de arrendamento.
Implicações para Senhorios
A decisão apresenta vantagens práticas para os senhorios, que muitas vezes enfrentam dificuldades em identificar com precisão com quem residem os seus arrendatários. Em contextos nos quais o arrendatário vive em união de facto, a exigência de notificar o parceiro pode complicar o procedimento e onerar o processo de renovação.
Implicações para Arrendatários
Se este entendimento é positivo para os Senhorios, no que respeita aos inquilinos, ou mais particularmente ao unido de facto que não outorgou o contrato, é certo que não o será, ficando assim numa posição de vulnerabilidade.
Veja-se que poderá suceder que o unido de facto, que convive com o arrendatário, desconheça a situação (de oposição ao arrendamento), arriscando ficar sem casa, de forma inesperada e sem beneficiar (efetivamente) do prazo de aviso prévio para procurar uma nova habitação alternativa.
A questão da comunicação é ainda agravada pela obrigação legal, desde 2012 e reforçada em 2017, de que as comunicações aos inquilinos, quando o arrendamento envolve um casal, sejam enviadas a ambos – sob pena de ineficácia. A jurisprudência atual vem entendendo que, de facto, sejam remetidas duas cartas, uma para cada cônjuge, de modo a assegurar que cada parte tenha a informação necessária para tomar decisões autónomas sobre a sua morada de família.
Muitos processos têm sido instaurados contra senhorios que não cumpriram esta norma, sobretudo em contratos com rendas antigas, o que reforça a importância de incluir no contrato a indicação do estado civil ou da união de facto dos inquilinos.
Conclusão:
O Acórdão n.º 47/2025 estabelece, com rigor, que a comunicação de oposição à renovação de arrendamento não precisa ser dirigida ao parceiro em união de facto, refletindo a distinção constitucional entre casamento e união de facto. Esta decisão, além de simplificar o procedimento para os senhorios, reforça a necessidade de os contratos de arrendamento conterem cláusulas claras sobre o estado civil ou a existência de união de facto dos inquilinos, de modo a evitar litígios decorrentes do não cumprimento das normas de comunicação.
Para senhorios e investidores imobiliários, esta interpretação representa um avanço na segurança jurídica dos contratos de arrendamento, permitindo uma gestão mais eficaz e menos onerosa das relações contratuais. No entanto, a proteção dos direitos dos inquilinos permanece um ponto de debate, devendo ser cuidadosamente ponderado por todos os intervenientes no mercado imobiliário
Considerações Finais
Este artigo fornece uma visão geral sobre o tema. O seu caráter é meramente informativo, pelo que é importante lembrar que cada caso é único e este conteúdo não pode ser considerado como prestação de serviços ou aconselhamento jurídicos, de qualquer natureza. Este artigo é, por natureza, genérico, abstrato e não é diretamente aplicável a qualquer caso concreto, pelo que não dispensa a consulta de um profissional devidamente habilitado, não devendo o Leitor atuar ou deixar de atuar por referência ao seu teor. Para uma análise mais aprofundada e adequada ao seu caso específico, poderá contactar um dos nossos Advogados.
Rui Borges, Advogado Cofundador da
CBA Legal Advisors